La justificación económica a favor de la rentabilidad de los edificios ecológicos

“Después de más de 10 000 años de relativa estabilidad (desde el principio de la civilización humana), el clima de la Tierra está cambiando”, señala el informe de McKinsey titulado Climate Risk and Response: Physical Hazards and Socioeconomic Impacts (Los riesgos del cambio climático y las respuestas frente a ellos: peligros físicos e impactos socioeconómicos). “Para 2050, se prevé que en muchos lugares las temperaturas globales promedio aumenten entre 1,5 y 5 grados centígrados, en comparación con la actualidad”.

A medida que las señales de alarma suenan cada vez más fuerte sobre el destino de un planeta cuyo sobrecalentamiento es cada vez mayor, se recurre a las principales fuentes de emisión de carbono en busca de una respuesta. El sector de la construcción es uno de los principales responsables, puesto que genera el 228 % de las emisiones de gas invernadero relacionadas con la energíay consume más de la mitad de la electricidad total. La tendencia va en aumento, ya que el 60 % de la superficie que se prevé que estará construida para 2030 todavía no existe y, dependiendo del vigor sostenido de la economía mundial, para el año 2060 la superficie construida total probablemente se duplique en comparación con la cifra actual. Encontrar un equilibrio entre la demanda de un entorno edificado considerablemente más grande y la reducción al mínimo posible del agotamiento de los recursos y de los impactos provocados por las emisiones de carbono es fundamental para nuestro futuro.

SE HA DEMOSTRADO QUE VALE LA PENA CONSTRUIR EDIFICIOS ECOLÓGICOS EN ECONOMÍAS CONSOLIDADAS

Verde Two Monteverde Tower ies una torre de apartamentos residenciales desarrollada por FARPOINT y Asia Green Real Estate, una empresa de gestión de inversiones inmobiliarias que certifica todos sus proyectos con EDGE.

La búsqueda del equilibrio comienza con la validación de la oportunidad que plantean los edificios ecológicos certificados para los actores clave del sector, como los desarrolladores, los bancos y los Gobiernos. Cuando se los diseña para tener un buen desempeño desde el comienzo, los edificios consumen menos energía y agua, lo que beneficia a administradores, propietarios o locatarios por sus bajos costos operativos. Cuando las propiedades se venden, este valor se transmite directamente a los clientes mediante ahorros en los servicios públicos, lo que ofrece a los desarrolladores una estrategia confiable para hacer que sus propiedades se distingan en el mercado. De esta manera, los desarrolladores pueden mejorar sus modelos comerciales y, al mismo tiempo, ofrecer un buen servicio de atención al cliente y demostrar que siguen las mejores prácticas ambientales.

En economías consolidadas, está demostrado que los edificios ecológicos certificados no solo permiten aumentar las aumentar las ganancias sino también atraer y retener a los clientes. Los edificios comerciales ecológicos generan hasta un 8 % de aumento en los ingresos de los locatarios con índices de ocupación hasta un 23 % superiores. En el caso de los desarrolladores que construyen para vender, las primas de venta de los edificios comerciales son hasta 31 % más altas. En el sector residencial, las viviendas ecológicas atraen alquileres un 8 % más altos y, según algunas estimaciones, alquileres que llegan a ser hasta un 25 % más costosos. Las viviendas ecológicas también se venden a precios entre un 4 % y un 10 % superiores, y hasta cuatro veces más rápido. El caso de negocios en los mercados desarrollados está claro: los edificios ecológicos son más fáciles de comercializar y generan mayores ganancias.

UNA TENDENCIA EN ALZA EN LOS MERCADOS EMERGENTES

Aunque actualmente solo un pequeño porcentaje de edificios está certificado en los mercados emergentes, es allí donde la certificación puede tener el mayor impacto, tanto a nivel económico como ambiental. Recientemente, los edificios ecológicos comenzaron a imponerse en ubicaciones sorprendentes e inesperadas, lo que indica que lo mejor está por venir. La tendencia puede atribuirse a un mayor conocimiento del valor de la certificación, al instinto competitivo de desplazar del mercado a los colegas que siguen construyendo de manera convencional y a una respuesta genuina de causar el menor daño posible a un ambiente cada vez más amenazado. Los incentivos que afloran en múltiples mercados están fomentando aún más el crecimiento de la construcción ecológica y generando un punto de inflexión; esto se suma a que cada vez más bancos y Gobiernos ofrecen tasas financieras preferenciales y al auge de políticas de gobierno progresistas.

En Colombia, por ejemplo, un 8 % de los nuevos edificios construidos ha recibido la certificación EDGE; esto se debe a una confluencia de incentivos bancarios y gubernamentales y a la potente presión ejercida por CAMACOL, el proveedor nacional de certificación EDGE. En Vietnam, un porcentaje relativamente similar de los nuevos edificios (8 % del mercado objetivo) se certifica con EDGE sin que exista ningún tipo de incentivo. Esto se debe a que los desarrolladores reconocen el valor de la diferenciación del producto, especialmente en el sector de la vivienda.

EL CASO DE INVERSIÓN A FAVOR DE LOS EDIFICIOS ECOLÓGICOS

Los edificios más eficientes generan mayores ganancias y disminuyen los costos operativos, al tiempo que ofrecen una mejor garantía, debido a sus precios de reventa más elevados, y un valor patrimonial superior para inversionistas y financiadores. La adopción de la construcción ecológica permite que las instituciones financieras amplíen su base de clientes y su oferta de productos, desarrollen carteras de mayor valor y menor riesgo y obtengan acceso a nuevas fuentes de financiamiento mediante bonos verdes, titulizaciones verdes y líneas de crédito para la construcción ecológica, lo que reduce potencialmente el costo de inversión. También se pueden lanzar productos nuevos, como el financiamiento para la construcción ecológica y las hipotecas “ecológicas”, para lograr una participación en el mercado aún más amplia que la actual.

Tien Dao, director general adjunto de desarrollo de proyectos de Capital House Group (Vietnam) se comprometió a certificar su futura cartera de viviendas asequibles con EDGE.

Cuando eligen la certificación EDGE, los bancos tienen un instrumento de verificación en mano para realizar sus inversiones inmobiliarias ecológicas, y cuentan con acceso a proyecciones sobre las emisiones de carbono a nivel de los activos y de las carteras. Las proyecciones son fundamentales para comparar patrimonios certificados y no certificados y para evaluar la exposición al riesgo de los edificios con rendimiento deficiente, a fin de tomar decisiones más estratégicas en el futuro. La idea es desarrollar carteras de inversiones inmobiliarias (a largo plazo) que sean más fuertes y resistentes a los riesgos financieros, regulatorios y para la reputación que están asociados con la transición hacia economías con bajas emisiones de carbono.

En el informe de IFC titulado Green Buildings: A Finance and Policy Blueprint for Emerging Markets (Edificios ecológicos: Modelo financiero y normativo para los mercados emergentes) se determinó que, para el año 2030, el potencial de mercado de los edificios ecológicos será de aproximadamente USD 24,7 billones en las ciudades de los mercados emergentes con más de medio millón de habitantes, y que USD 15,7 billones corresponderán al sector residencial. Se espera que, entre la actualidad y 2023, los edificios ecológicos crezcan en todo el mundo a una tasa anual combinada de más del 10 %, de acuerdo con los Principios para la Inversión Responsable. Las proyecciones dependen de la evolución de los mercados mundiales y si se produce una contracción significativa en el corto plazo.


LA NECESIDAD DE DATOS DE DESEMPEÑO DE LOS MERCADOS EMERGENTES

Reconociendo la ausencia de datos de desempeño confiables sobre los edificios ecológicos y otras métricas fundamentales en los mercados emergentes y su valor para la comunidad inversora, el Gobierno del Reino Unido ha aunado fuerzas con IFC para crear el Market Accelerator for Green Construction (MAGC) (Acelerador de Mercado para la Construcción Ecológica). Además de brindar apoyo operativo y en forma de inversión con el objetivo de institucionalizar EDGE en los mercados donde más se necesita, la iniciativa del MAGC incluye un componente de investigación para medir las dinámicas de valor de los edificios ecológicos, cuyos resultados se pondrán a disposición del público en 2022.

El objetivo es descubrir información valiosa y pertinente a través de una recolección de datos y un análisis más consistentes, realizar un seguimiento de los avances en comparación con los parámetros de referencia locales y validar la teoría de que los edificios con certificación ecológica tienen un mejor desempeño que los edificios convencionales para cada miembro de la cadena de valor, en cualquier lugar del mundo.

RAZONES POR LAS QUE LOS GOBIERNOS DEBERÍAN FOMENTAR LA CONSTRUCCIÓN DE EDIFICIOS ECOLÓGICOS

El complejo de apartamentos Julio Prestes , desarrollado por PPP Habitacional y certificado por EDGE, forma parte de la estrategia de São Paulo para revitalizar su casco urbano.

Los Gobiernos también desempeñan un papel fundamental a la hora de estimular el crecimiento de la construcción ecológica a través de políticas progresistas. La creación de incentivos fiscales y no fiscales ligados a los edificios certificados puede generar una conciencia masiva entre la comunidad de desarrolladores e impulsar a los mercados a tomar medidas. Por ejemplo, los incentivos en forma de bonos de altura que ofrecen los municipios están facilitando la adopción de la certificación EDGE en las principales ciudades de Perú, con una penetración en el mercado residencial de casi un 5 % en solo unos pocos años. Los incentivos generan más impacto cuando se suman a una política sobre el código de construcción ecológica a nivel municipal o nacional que está bien implementada y ejecutada.

En total, 194 países han emitido contribuciones determinadas a nivel nacional (CDN) con el propósito de alcanzar sus metas de reducción de emisiones mediante soluciones climáticas y ayudar a cumplir los objetivos del Acuerdo de París. De estos países, 136 mencionan el papel del sector de la construcción. La certificación de construcción ecológica puede ayudar a estos países a alcanzar sus metas relativas al cambio climático, garantizándoles un crecimiento de la construcción responsable con el medio ambiente que satisfaga las necesidades de vivienda, sin agotar los recursos naturales ni poner en peligro la seguridad energética.

EN BUSCA DEL AVANCE CONTINUO EN MATERIA NORMATIVA

En 2018, el Consejo Mundial de Construcción Sostenible presentó la iniciativa Advancing Net Zero (Promover el carbono neto cero) para alentar a los sectores público y privado a tomar medidas de inmediato a fin de alcanzar las metas de cero emisiones netas de carbono en los nuevos proyectos de construcción para 2030 y cero emisiones netas de carbono en todos los edificios renovados para el año 2050. La iniciativa se complementa con  Zero Carbon Buildings for All (Edificios sin emisiones de carbono para todos), que plantea a los socios financieros y del sector el desafío de aportar opiniones de expertos y comprometerse a invertir USD 1 billón para 2030. El Rocky Mountain Institute  manifiesta que, para que el sector de la construcción desempeñe su función en la transición energética, es necesario lograr que las emisiones de la construcción a nivel mundial disminuyan en un 50 % para 2030 y que las emisiones de carbono se reduzcan a cero para 2050.

Para alcanzar estos ambiciosos objetivos, más inversionistas, desarrolladores y Gobiernos deberán compartir sus testimonios esclarecedores sobre cómo se puede trabajar en conjunto para satisfacer la demanda de edificios de una manera que sea beneficiosa desde el punto de vista económico y congruente con los objetivos mundiales en materia climática. Un banco de datos empíricos también contribuirá de manera significativa a proporcionar pruebas cuantificables para respaldar la justificación comercial a favor de la construcción ecológica en los mercados emergentes. Esto tendrá como resultado la adopción de un rol de liderazgo por parte de nuevos inversionistas y desarrolladores.

This post is also available in: Inglés Portugués, Portugal Vietnamita