Parte 2.2 - Definición de la Normativa
2.2. Definición de la Normativa
Los temas clave que se deberán definir en el seno del grupo de trabajo técnico para conllevar el buen desarrollo de la normativa son:
Definición del tipo de normativa que se necesitaría desarrollar16.
Cadena de trámites vinculada a la edificación.
Ámbito de aplicación de la normativa.
Incentivos para construcción sostenible.
Mecanismos de verificación.
Medidas de conformidad y sostenibilidad.
2.2.1. Definición del tipo de normativa a emitir para aprobar los incentivos
así como definición de la ruta para su aprobación, la cual en algunos países puede estar en función al tipo de incentivos que se otorgan o el estado y atribuciones que se tienen. Por ejemplo, los incentivos financieros por lo general requieren aprobación del consejo municipal o cabildo. La aprobación de incentivos técnicos puede darse a través de un decreto de Alcaldía (Colombia), si en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) se incluye esa delegación (Ejm. Alcaldía de Bogotá, Decreto 555 del 29 de diciembre del 2021).
2.2.2 Definición de la cadena de trámites vinculada a la edificación
la cual tiene dos objetivos, el primero permitiría identificar incentivos en la reducción de plazos o costos de los permisos o licencias para aquellos que voluntariamente certifiquen sus proyectos verdes, y el segundo permitiría identificar a qué trámites los documentos derivados de las certificaciones se constituyen como requisitos si se desea recibir los incentivos.
2.2.3. Ámbito de aplicación de la normativa
i. Ámbito por áreas geográficas definidas
Se debe definir si las edificaciones sostenibles pueden presentarse en todo el municipio o en zonas priorizadas establecidas por la Municipalidad, como urbanizaciones, cuadrantes o calles predeterminadas.
Si bien se pueden seleccionar vías con zonificación específica, es posible establecer incentivos con ámbitos de aplicación diferentes, tales como:
Zonas o sectores homogéneos en el que se divide el municipio.
Zonas de tratamiento especial.
Sectores específicos con planes de renovación urbana.
Otras zonas que puedan ser identificadas por la Municipalidad.
Es recomendado que el ámbito de aplicación de los incentivos sea el mayor posible, pudiendo otorgar diferenciados en este, y se ubique en zonas de interés para el desarrollo inmobiliario y así generar un impacto importante.
ii. Ámbito por Tipos de Edificación:
Definir el ámbito de la norma deberá alinearse a los objetivos de desarrollo urbano indicados por la Municipalidad. Se recomienda otorgar los incentivos a todos los proyectos nuevos, en ejecución y existentes en todo el municipio, así como se puede contemplar otorgar incentivos diferenciados por zonificación, tipología de edificaciones o niveles de sostenibilidad alcanzados.
La Municipalidad puede especificar una tipología edificatoria o varias como beneficiarias de los incentivos. Por ejemplo, podría considerarse la tipología de vivienda e incluir también comerciooficinas o industrial, de uso mixto, viviendas sociales, o de preferencia incluir todas. Esta decisión depende de factores como la zonificación del municipio (comercial/residencial/industrial), o la gradualidad con que se desea implementar un programa de edificaciones sostenibles.
iii. Incentivos
Tal como se mencionó anteriormente, los incentivos son mecanismos de éxito demostrados internacionalmente para fomentar el diseño y construcción de edificaciones eficientes. Teniendo en cuenta casos internacionales previamente mencionados, los incentivos aplicados con mayor frecuencia son: Bonificación de altura o beneficios de edificabilidad, flexibilidad de parámetros para construir, celeridad en los permisos para construir y beneficios tributarios.
Con el objetivo de asegurar mayor acogida por parte de los beneficiarios, es recomendable ofrecer una serie de incentivos dirigidos tanto a los constructores/promotores, como a los propietarios/usuarios de las edificaciones. Estos podrán ser de índole técnico y/o financiero y de ser posible ligados a los niveles de eficiencia que alcance el proyecto y el mantenimiento de las medidas de sostenibilidad, también pueden dirigirse a fomentar la sostenibilidad en edificaciones nuevas como existentes, lo más relevante es que cumplan su rol impulsador de edificaciones sostenibles.
2.2.4. Mecanismos de Verificación
El gobierno municipal deberá asegurarse que tanto los proyectos en diseño, como las edificaciones ya construidas, cumplen con los estándares mínimos requeridos para ser reconocidos como sostenibles y, en función de ello, hacerse acreedores de los incentivos ofrecidos por la normativa. Un mecanismo de verificación eficiente es el uso de las certificaciones para edificios verdes que cumplen con estándares internacionales. De aplicación voluntaria, estas certificaciones ofrecen una validación por parte de un tercero independiente de los estándares de eficiencia que se han debido de cumplir en el diseño y construcción de la edificación.
El beneficio del uso de certificaciones para la Municipalidad incluye:
Validación y auditoría de un tercero independiente.
Facilita la verificación de estándares de sostenibilidad por mecanismos transparentes y supervisados.
No genera costos y trabajos adicionales de verificación para la Municipalidad.
Automáticamente factorizar la actualización de los estándares de construcción sostenible mediante las diferentes versiones que ofrecen las certificaciones.
Se recomienda el uso de las certificaciones para edificios verdes reconocidas y que tengan presencia en el país, por un tema de costos para los desarrolladores o constructores.
a. Tipos de certificaciones:
A nivel mundial existen muchas certificaciones ambientales de edificios; sin embargo, las que tienen mayor presencia en la región latinoamericana son:
i. Certificación EDGE
(Excellence in Design for Greater Efficiencies)
Para más información visitar:
www.edgebuilding.com/
ii. Certificación LEED
(Leadership in Energy & Environmental Design)
Para más información visitar:
https://www.usgbc.org/leed
iii. Certificación BREEAM
(Building Research Establishment Environmental Assessment Methodology)
Para más información visitar:
https://www.breeam.com/
Se recomienda que las certificaciones que tengan presencia en el país se describan en un anexo de la normativa municipal que se apruebe.
b. Procesos vinculados a las certificaciones con el propósito de verificación y el otorgamiento de incentivos
Aunque cada certificación de edificaciones verdes tiene sus particularidades, las certificaciones antes mencionadas tienen un proceso similar para conseguir el certificado final, que se puede resumir de la siguiente manera:
Registro del proyecto a certificar:
Inscripción del proyecto con la entidad certificadora correspondiente para así iniciar el proceso de certificación.
Auditoría en la fase de diseño:
En esta fase se verifica que el diseño del proyecto cumple con los estándares de eficiencia establecidos según los requisitos de la certificación.
Emisión del certificado en diseño o preliminar:
Se emite la conformidad de que el diseño del proyecto cumple con los estándares de la certificación.
Auditoría del proyecto construido:
Se verifica el cumplimiento de la obra terminada según los requisitos de la certificación.
Emisión del certificado definitivo o final:
Se emite la conformidad final de que el proyecto construido cumplió con los estándares de la certificación.
Al incluir medidas obligatorias adicionales, se recomienda tener en cuenta:
El beneficio medio ambiental de la misma.
La capacidad de la Municipalidad para verificarla.
Viabilidad económica para ejecutarlas.
Las medidas adicionales no deberían de estipularse con relación a los estándares de eficiencia ya reportados por las certificaciones.
c. Medidas obligatorias adicionales.
Son medidas de sostenibilidad que se incluyen como un requisito adicional a la certificación.
En el caso de Perú, algunas municipalidades optaron por incluir ciertas medidas obligatorias adicionales a las certificaciones como, por ejemplo, la inclusión de techos verdes; el uso de muros traslúcidos; la implementación de contenedores para clasificación de residuos; estacionamiento para bicicletas, entre otros. Estas medidas deberán ser verificadas por la Municipalidad directamente; sin embargo, se debe tener en cuenta el costo de implementar las mismas porque pueden resultar contraproducentes y disminuir los resultados esperados por los incentivos.
Las medidas de conformidad son aquellas que acreditan y constatan que las edificaciones efectivamente cumplen con las condiciones para ser reconocidas como sostenibles.
2.2.5. Medidas de conformidad
Las medidas de conformidad son aquellas que acreditan y constatan que las edificaciones efectivamente cumplen con las condiciones para ser reconocidas como sostenibles, y que así puedan ser beneficiadas por los incentivos incluidos en la normativa. Estas medidas también se aplican para garantizar el inicio y culminación de la certificación para recibir los incentivos y corroborar el mantenimiento de dichas condiciones a lo largo del tiempo.
Medidas vinculadas al otorgamiento de los permisos de construcción:
a. Para la Aprobación del Anteproyecto17
Teniendo en cuenta que al presentar un anteproyecto aún no se contaría con un certificado en diseño, o preliminar, que acredite las medidas de sostenibilidad de este, se recomienda solicitar declaraciones juradas18, que deben ser suscritas por el propietario de la futura edificación, así como por el responsable del diseño de la obra, en las cuales se comprometan a cumplir con los compromisos generados y solicitados en la normativa municipal.
b. Solicitud de Licencia de Edificación o Construcción
Se recomienda solicitar como parte del expediente de la licencia, o permiso de edificación, la certificación preliminar del proyecto o el documento preliminar otorgado en la etapa de diseño —según cada certificación— mencionada en la normativa municipal.
Una vez se acredite que el diseño del proyecto cumple con las medidas de sostenibilidad, mediante el certificado o documento preliminar, se pueden otorgar los incentivos, en particular los dirigidos a los desarrolladores o constructores.
c. Medidas vinculadas al otorgamiento de la conformidad de obra o constancia de terminación de obra:
La normativa deberá estipular que el titular de la licencia de edificación está obligado a obtener la certificación final de edificación sostenible como requisito previo para la obtención de la conformidad de obra o el documento que ratifica la conclusión de la obra19. Esta obligatoriedad garantizaría que la edificación fue construida de acuerdo con los parámetros de sostenibilidad que ameritaron el otorgamiento de los incentivos. En particular los incentivos dirigidos a los propietarios o usuarios de este tipo de edificaciones se pueden otorgar una vez la edificación cuente con la certificación final.
d. Medidas vinculadas a la permanencia de la sostenibilidad
Se pueden incorporar en la normativa algunas disposiciones que contribuyan a mantener las condiciones de sostenibilidad, incluyendo:
Reglamento interno de la propiedad
Se puede requerir la información y el cuidado de las condiciones de sostenibilidad en el reglamento interno de la propiedad vertical para que los compradores o usuarios de las edificaciones conozcan y se comprometan con el mantenimiento de las medidas de sostenibilidad.
Listado público de edificaciones sostenibles
Es una buena práctica mencionar a las empresas que construyen las edificaciones sostenibles, así como a aquellas que no cumplen con los compromisos adquiridos en la normativa. En ese sentido, se recomienda que la Municipalidad implemente un registro de los proyectos que se han acogido a los incentivos y que han logrado certificarse, el mismo que podría publicarse en la página web institucional para su difusión.
Supervisión o fiscalización
Se puede incluir la obligación de permitir la visita de control al interior de las edificaciones y unidades inmobiliarias para comprobar que las condiciones de sostenibilidad se mantienen en el edificio verde o la obligatoriedad de informar sus consumos de agua y energía.
Sanción por modificación de edificaciones certificadas
Se debe evitar que las edificaciones certificadas pierdan dichas características, o que aquellos que adquieren una propiedad certificada efectúen modificaciones que menoscaben la condición sostenible de la edificación. En ese sentido, se pueden aprobar algunas multas o sanciones al constatar que estas modificaciones tuvieron lugar, las que se pueden incluir en este propuesta normativa, o norma, que corresponda, según el orden jurídico de cada país.
16 En el caso Peruano, la normativa necesaria y aplicable para ofrecer incentivos a la construcción a nivel municipal es una ordenanza, la cual es propuesta por el alcalde y es aprobada por el Consejo Municipal.
17 No en todas las municipalidades y países es obligatorio gestionar la aprobación de un anteproyecto, en algunos casos es opcional o no existe.
18 Una declaración jurada se compone de expresiones verbales o escritas, hechas por una persona, (“el declarante”), acerca de su situación personal, cuya veracidad puede ser asegurada ante una autoridad judicial o administrativa. En el caso Colombiano la declaración jurada se firma ante un notario y podría acompañar la solicitud de licencia de edificación.19 Esta es la autorización que determina la habitabilidad de la edificación, así como la inscripción administrativa de la misma en la entidad pública encargada de los registros públicos o la tranferencia hacia sus comppradores. En países como México también se le conoce como constancia de determinación de obra, en los demás países se deberá identificar un trámite similar.
19 Esta es la autorización que determina la habitabilidad de la edificación, así como la inscripción administrativa de la misma en la entidad pública encargada de los registros públicos o la tranferencia hacia sus comppradores. En países como México también se le conoce como constancia de determinación de obra, en los demás países se deberá identificar un trámite similar.